簡約公屋｜甚麼是啟德「CBD2」？電車、單軌、地下街均落空？即睇世運道商住分布

【有線新聞】政府公布啟德世運道地皮成為簡約公屋選址之一，隨即引發該區部份居民不滿，質疑有違原來的「CBD2」（第二商業核心區）規劃。啟德發展區自2011年起的十多年來話題不斷，原提出的單軌鐵路、地下街等基建，最後因各種原因未有落實或撤銷。是次世運道選址為何會蘊釀成風波，居民口中所說的啟德「CBD2」願景是怎樣一回事？

起動九龍東　跑道區串連觀塘九龍灣

啟德「CBD2」概念是源於2011年時任特首曾蔭權任內最後一份《施政報告》，提出「起動九龍東」，把原來的啟德跑道區重新發展，配合觀塘重建、九龍灣工業區轉營，在九龍東打造出繼中環CBD後的第二個商業核心區（CBD2）。由於啟德屬於全新地皮，特別引起外界期待。

項目最大難題是交通配通，因此政府原意推動「環保連接系統」，建議斥120億元在啟德發展區設立「單軌鐵路」，接駁觀塘及九龍灣，而高架鐵路運行可減少佔用路面，列車同時飽覽維港景致。不過，建設維修費用高昂，電車公司經評估後回報率僅1%，其後提出造價28億「現代化電車」替代建議，但雙軌行車過分佔用路面，建議不被接納。政府現時提出「多元組合」，即新增巴士小巴路線，發展自動行人道網絡，增建單車「共融通道」及水上的士等。

此外，擬連接宋皇臺站和啟德站的地下購物街暫亦未能實現。地下街伸延隧道可通往工業區新蒲崗，及逐步翻新中的九龍城，連串規劃令整過東九龍的經濟地位提升，外界亦對這個「CBD2」更為響往。然而啟德發展其中一個大問題是項目分開發展，欠缺整體協調，先後掘地增加區內壓力，提升工程延誤機會，對已搬入居民來說是額外「時間成本」。

世運道原作綜合發展　現況作空地

說回現時狀況，啟德「CBD2」未成形，但目前已推出逾萬個住宅單位，世運道地皮附近的主要屋苑就包括「嘉峯匯」、「龍譽」、「天寰」、「Oasis Kai Tak」、「啟德1號」等，沿啟德站興建，平均呎價在$20,000以上。加上連接啟德站的甲級寫字樓兼大型購物中心「AIRSIDE」（預料明年開幕），可說已具優質商住區規模。

當然，啟德發展區並非只有私人樓宇，亦有啟晴邨、德明邨等公屋（面向彩虹、麗晶花園）及資助出售房屋項目（即啟德第2B區1號用地，但原規劃為私樓用地）等。是次世運道地皮則夾在商用地中間，步行往啟德站只是10分鐘，而根據分區計劃大綱圖，世運道用地的法定規劃用途主要為「綜合發展區」及「其他指定用途（與藝術及演藝有關用途）」，但實際動工日程仍未排定，地皮目前其實是「空地」。

簡約公屋的啟德選址，佔地5.7公頃。（政府圖片）

九地產商合作　跑道區擬打造「海灣半島」

看長遠一點的規劃，除啟德站一帶，發展區最大重點是在跑道區。跑道區內九間已投得地皮的地產商年前便宣布合作，在跑道區興建綜合娛樂休憩區Park Peninsula「海灣半島」，三大重點項目包括全港最長「地下購物街」、全港最大百貨公司「雙子塔SOGO」及最大戶外多用途場地「啟德體育園」，惟目前未有實際竣工日期。說回世運道用地，當局表明會於七年後會釋出，回復原有規劃。

啟德發展區規劃已有多次更改，但「CBD2」成真關鍵不局限於啟德站一帶，需配合觀塘、九龍灣發展的「協同效應」。值得一提，啟德跑道前端的方艙醫院地皮也是個特別例子，這個原屬一線豪宅地段，據報有意改建成青年宿舍。可說多屆政府對東九龍「CBD2」發展，其實各有看法。